Договор купли-продажи квартиры

Самой распространенной сделкой, направленной на продажу и покупку квартиры, является договор купли продажи квартиры. По договору купли продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется принять недвижимость и уплатить за нее определенную денежную сумму.

В качестве сторон по данному договору могут выступать граждане, юридические лица, субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов и муниципальные образования. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник квартиры.

Договор купли продажи недвижимости, помимо поименования сторон договора, условий при которых стороны решили заключить договор, обязательно должен содержать характеристику продаваемой квартиры:

• полный адрес;
• количество комнат;
• общую площадь (на практике указывают и жилую площадь);
• согласованную сторонами стоимость жилого помещения.

При отсутствии этих данных договор считается не заключенным.

Некоторое исключение из общего правила, изложенного в части первой ГК, предусматривается в отношении цены квартиры или другой недвижимости. Согласно ст. 555 ГК РФ при отсутствии условия о цене договор купли-продажи квартиры считается незаключенным.

Существенным условием договора купли-продажи квартиры является указание в нем лиц, имеющих право пользования на момент заключения данного договора (ст. 558 ГК РФ).

Для проведения сделки купли-продажи квартиры необходимо представить:

1.1. Физическим лицам — документы, удостоверяющие личность (паспорт)

1.2. Юридическим лицам:

• свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
• учредительные документы со всеми изменениями и дополнениями, а также документы, подтверждающие регистрацию внесенных изменений;
• свидетельство о присвоении ИНН;
• документ, подтверждающий факт внесения сведений о юридическом лице в реестр юридических лиц;
• распорядительные документы о создании унитарного предприятия, учреждения.

2. Документы, подтверждающие полномочия представителя (если он есть):
   • нотариально удостоверенная доверенность;
   • удостоверение опекуна (попечителя) — для опекунов (попечителей) несовершеннолетних детей, граждан, ограниченных судом в дееспособности или недееспособных;
   • свидетельство об усыновлении — для усыновителей.
3. Правоустанавливающий документ лица, отчуждающего жилое помещение (договор, свидетельство, и др.).
4. Выписка из домовой книги по адресу отчуждаемой жилой площади.
5. Кадастровый паспорт и экспликация на квартиру.
6. Согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жилым помещением, в котором несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане, являются собственниками отчуждаемой недвижимости, или в отчуждаемом жилом помещении проживают граждане (являются пользователями) ограниченно дееспособные, недееспособные, или несовершеннолетние дети, оставшиеся без родительского попечения, если в результате сделки затрагиваются их права).
7. Другие документы, подтверждающие основания для совершения сделки, предусмотренные действующим законодательством, к которым, в частности, относятся:
   • нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку;
   • подтверждение соблюдения требования о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности сособственников (согласие или отказ сособственников);
   • письменное согласие лица, в пользу которого установлено обременение, рентополучателя, залогодержателя;
   • решение уполномоченного органа юридического лица о совершении крупной сделки/сделки, в которой имеется заинтересованность;
   • и др.